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Jun 13, 2023

CMBS-Ausfallquote steigt im Mai um 7 Prozent

Die CRED iQ-Ausfallquote für CMBS für den Monat Mai ist gestiegen

Die CRED iQ-Ausfallquote für CMBS stieg im Mai den vierten Monat in Folge auf 4,2 Prozent.

Die Ausfallrate lag 28 Basispunkte über der Vormonatsrate von 3,93 Prozent, was einem Anstieg von 7 Prozent entspricht. Die CRED iQ-Ausfallquote ist seit Anfang 2023 aufgrund des Gegenwinds, mit dem die Gewerbeimmobilienbranche konfrontiert ist, um etwa 29 Prozent gestiegen.

Zu den Hauptursachen für die gestiegenen Zahlungsausfälle zählen die zunehmende Not im Bürosektor und ein engeres Refinanzierungsumfeld für Kredite, die bei Fälligkeit fällig werden.

Die Ausfallrate entspricht dem Prozentsatz aller in Verzug geratenen, speziell betreuten Kredite und in Verzug geratenen, nicht speziell betreuten Kredite für das Stichprobenuniversum von CRED iQ mit mehr als 600 Milliarden US-Dollar an CMBS-Conduit- und Single-Asset-Single-Borrower-Darlehen (SASB).

Der Sonderverwaltungssatz von CRED iQ, der dem Prozentsatz der CMBS-Kredite entspricht, die beim Sonderdienstleister (überfällig und nicht überfällig) sind, stieg im Monatsvergleich von 5,39 Prozent auf 6,01 Prozent. Nach einem leichten Rückgang im April setzte der Sonderverwaltungssatz seinen Aufwärtstrend fort, der im Dezember 2022 begann und bei 4,62 Prozent lag. Die Aggregation der beiden Notindikatoren – Ausfallquote und Sonderbearbeitungsquote – zu einer Gesamtnotstandsquote (Ausfall plus Prozent der Sonderbearbeitung) ergibt 6,43 Prozent der CMBS-Kredite, die besonders bedient, überfällig oder eine Kombination aus beidem sind.

Der Distressed-Satz im April betrug 6,08 Prozent und lag damit 35 Basispunkte unter dem Distressed-Zinssatz vom Mai. Der monatliche Anstieg der gesamten notleidenden Rate spiegelt einen Anstieg der Kriminalitäts- und Sonderverwaltungsraten wider. Die Zinssätze für notleidende Kredite sind in der Regel etwas höher als die Zinssätze für die Sonderverwaltung, da die meisten in Verzug geratenen Kredite ebenfalls beim Sonderdienstleister vergeben werden.

Die Daten vom Mai offenbarten zusätzliche Turbulenzen im Bürosektor, wo die Ausfallquote auf Immobilienebene auf 3,98 Prozent stieg, verglichen mit 3,81 Prozent im April. Einer der größten Kredite, der als überfällig gemeldet wurde, war eine vorrangige Festhypothek in Höhe von 783 Millionen US-Dollar, die durch 375 Park Avenue, einen 38-stöckigen, 830.928 Quadratmeter großen Büroturm in Midtown Manhattan, besichert war. Der Kredit konnte zum geplanten Fälligkeitstermin im Mai nicht zurückgezahlt werden und wurde anschließend zur Durchführung einer Änderung an die Sonderverwaltung übergeben, die unter anderem den Fälligkeitstermin des Kredits um ein Jahr verlängerte.

Zur weiteren Finanzierung des Grundstücks 375 Park gehörten Mezzanine-Finanzierungen in Höhe von 217 Millionen US-Dollar, die ebenfalls verlängert wurden. Eine kurzfristige Heilung der Kriminalität ist angesichts des Abschlusses der Änderung wahrscheinlich; Der Fälligkeitsausfall verdeutlicht jedoch, wie unruhig die bevorstehenden Fälligkeiten von Büroschulden sind.

Noch besorgniserregender war vielleicht die 30-tägige Zahlungsunfähigkeit einer Hypothek in Höhe von 275 Millionen US-Dollar, die von EY Plaza, einem 920.308 Quadratmeter großen Büroturm in der Innenstadt von Los Angeles, gesichert wurde. Aufgrund einer versäumten Zahlung wurde das Darlehen im April in die Sonderverwaltung überführt. Ähnlich wie 375 Park verfügt EY Plaza über eine Mezzanine-Finanzierung (30 Millionen US-Dollar).

Ein Hauptunterschied aus Kreditperspektive besteht jedoch darin, dass EY Plaza durch variabel verzinsliche Schulden belastet ist, was eher Probleme bei der Schuldendienstdeckung als das Refinanzierungsrisiko hervorhebt.

Die Ausfallquote bei Büroimmobilien war unter den Immobilienarten am schwankungsreichsten.

Die Ausfallquote bei der Beherbergung (4,55 %) verzeichnete im Vergleich zum Vormonat einen leichten Anstieg, ist aber jährlich rückläufig. Die Zahlungsausfallquote im Einzelhandel (7,59 %) ist höher als im April, zeigt jedoch aufgrund der jüngsten Abwicklung von Krediten, die von regionalen Einkaufszentren besichert wurden, Anzeichen eines Plateaus.

Die Kriminalitätsrate bei Mehrfamilienhäusern (1,87 Prozent) ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, bleibt aber relativ niedriger als bei anderen großen Immobilienarten. Industrie (0,34 Prozent) und Self-Storage (0,00 Prozent) schnitten im Mai aus Sicht der Zahlungsrückstände weiterhin besser ab.

Bürokredite verzeichneten die größte Aktivität, wenn man sich auf spezielle Betreuungskonditionen je nach Immobilienart konzentrierte. Der Sonderzinssatz für durch Büroimmobilien besicherte Kredite stieg auf 6,08 Prozent, verglichen mit 5,57 Prozent im April. Mit einem Satz von nun über 6 Prozent ist der Satz für Sonderservices im Büro fast doppelt so hoch wie vor zwölf Monaten.

Der Anstieg der speziell betreuten Bürokredite im Mai war auf die Übertragung eines Kredits in Höhe von 1,3 Milliarden US-Dollar zurückzuführen, der durch ein 146 Immobilien umfassendes Büroportfolio des Workspace Property Trust besichert war. Das variabel verzinsliche Darlehen wurde im April vor seinem bevorstehenden Fälligkeitstermin im Juli in die Sonderverwaltung überführt. Für das Darlehen besteht noch eine Verlängerungsoption, die Erlangung einer Zinsobergrenze kann jedoch zu kostspielig sein.

Abgesehen vom Bürosektor sank der Sonderzinssatz für Privatkundenkredite auf 9,95 Prozent, verglichen mit 11,04 Prozent im April. Der Sonderleistungssatz für die Beherbergung belief sich auf 6,38 Prozent, ein bescheidener Anstieg im Vergleich zum April.

Bei Mehrfamilienhäusern (3,87 Prozent) war ein Rückgang der Sonderwartungsrate zu verzeichnen, und die Sonderwartungsrate für Industrieimmobilien (0,42 Prozent) blieb im Vergleich zum Vormonat relativ unverändert. Es gab kein speziell gewartetes Selfstorage-Inventar.

Der CMBS-Notfallzinssatz von CRED iQ nach Immobilienart berücksichtigt Kredite, die entweder für überfällige oder spezielle Servicing-Untergruppen in Frage kommen. Im Mai stieg die Gesamt-Notleidungsquote für CMBS auf 6,43 Prozent, was 35 Basispunkte höher war als die Notleidungsquote im April (6,08 Prozent), was einem Anstieg um 5,7 Prozent entspricht. CRED iQ beobachtete in den letzten vier Monaten einen relativen Anstieg der Gesamtnotleidquote, da die Notleidquote den höchsten Stand seit Anfang 2022 erreichte.

Marc McDevitt ist Senior Managing Director beim Datenanalyseunternehmen CRED iQ.