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Aug 24, 2023

Mezzanine-Darlehen: Überraschungen bei Zwangsvollstreckungen vermeiden

Die COVID-Pandemie brachte beides einen deutlichen Anstieg der Mezzanine-Kredite mit sich

Die COVID-Pandemie brachte sowohl einen erheblichen Anstieg der Ausfälle von Mezzanine-Krediten als auch eine frustrierend unvorhersehbare Rechtslandschaft für Mezzanine-Kreditgeber und -Kreditnehmer mit sich. Während der Pandemie dachten Mezzanine-Kreditnehmer möglicherweise, dass sie durch das vom Staat New York angeordnete Zwangsvollstreckungsmoratorium geschützt seien. Wie sich herausstellte, waren Mezzanine-Kreditnehmer durch dieses Moratorium nicht geschützt, da das Uniform Commercial Code (UCC), das Mezzanine-Darlehen regelt, einen „Quasi“-Zwangsvollstreckungsmechanismus vorsieht – einen Verkauf der verpfändeten Kapitalbeteiligung am Immobilieneigentümer – der außerhalb operiert des Gerichtswesens. Bestimmte Mezzanine-Kreditnehmer konnten solche „Quasi“-Zwangsvollstreckungen jedoch mithilfe der Justiz verhindern, wie weiter unten erläutert wird.

Der Anstieg der Ausfälle von Mezzanine-Krediten hat auch eine neue Klasse unerwarteter Anteilseigner hervorgebracht: Mezzanine-Kreditgeber, die nach einer UCC-Zwangsvollstreckung letztendlich das Eigenkapital halten und damit die Verantwortung für Bau- oder Entwicklungsprojekte übernehmen, auf deren Verwaltung sie schlecht vorbereitet sind, und für die Rückzahlung der traditionelleren Hypothekendarlehen, die durch die häufig notleidenden zugrunde liegenden Immobilienwerte besichert sind. Während Mezzanine-Kreditgeber immer das Risiko eingingen, Anteilseigner zu werden, war das Risiko in besseren wirtschaftlichen Zeiten weitaus geringer. Der Anstieg der Mezzanine-Kreditausfälle, der zunächst auf die Pandemie und nun auf steigende Zinssätze und einen schwächelnden Immobilienmarkt zurückzuführen ist, hat viel mehr Mezzanine-Kreditgeber in die Position von Projektsponsoren versetzt, als vor März 2020 in Betracht gezogen wurde.

In diesem Umfeld müssen Mezzanine-Kreditnehmer und -Kreditgeber gleichermaßen die Herausforderungen und Chancen bewerten, die sich aus dem Ausfall eines Mezzanine-Kredits ergeben.

Mezzanine-Darlehen: Mehr Rendite mit Haken

Mezzanine-Darlehen sind zusätzliche Finanzierungsquellen, wenn die Erlöse aus Hypothekendarlehen und Eigenkapital nicht ausreichen, um den Finanzierungsbedarf des Kreditnehmers zu decken. Mezzanine-Darlehen sind für Kreditgeber attraktiv, da sie in der Regel mit höheren Zinssätzen verbunden sind als herkömmliche Hypothekendarlehen. Wie immer gibt es kein kostenloses Mittagessen: Der höhere Zins bringt ein höheres Risiko mit sich.

Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypothekendarlehen, die durch Immobilienanteile besichert sind, sind Mezzanine-Darlehen durch Eigenkapitalanteile am Immobilieneigentümer/Hypothekenschuldner besichert. Das Verfahren zur Zwangsvollstreckung eines ausgefallenen Mezzanine-Darlehens wird durch UCC Abschnitt 9-610(a) geregelt, der besagt, dass „nach dem Ausfall eine besicherte Partei einige oder alle der bestehenden Sicherheiten verkaufen, leasen, lizenzieren oder anderweitig darüber verfügen kann.“ Zustand oder nach einer wirtschaftlich angemessenen Vorbereitung oder Verarbeitung.“ Wenn ein Mezzanine-Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung vornimmt, leitet er einen „UCC-Verkauf“ der verpfändeten Kapitalbeteiligung am Hypothekennehmer ein. Wenn sich während des UCC-Verkaufsprozesses kein Käufer meldet, der mehr für das Eigenkapital zahlt, wird der Mezzanine-Kreditgeber durch ein Kreditangebot häufig am Ende selbst Eigentümer des Eigenkapitals. Mit dem Eigenkapital geht die Verantwortung für die Entwicklung und/oder den Betrieb der Immobilie sowie die Bedienung des Hypothekendarlehens einher.

Mezzanine-Zwangsvollstreckungen während COVID: Zwei Fallstudien

Die Rechtsprechung zu UCC-Zwangsvollstreckungen ist nicht weit entwickelt. Die Pandemie brachte einige interessante – und widersprüchliche – Gerichtsentscheidungen mit sich, die die Unterscheidung zwischen einer traditionellen Hypothekenvollstreckung und einem UCC-Verkauf, der nach einem Ausfall eines Mezzanine-Darlehens eingeleitet wurde, verwischten.

In einem Fall, 1248 Assoc. Mezzii LLC gegen 12E48 Mezz II LLC, 2020 WL 2569405, *1 (Sup Ct. NY, 18. Mai 2020) beantragte der Kläger, ein Mezzanine-Darlehensnehmer, eine einstweilige Verfügung, um den beklagten Kreditgeber daran zu hindern, die Mitgliedschaft des Klägers zu verkaufen Interesse an der finanzierten Immobilie nach Zahlungsverzug des Klägers. Der Kläger argumentierte, dass die Durchführungsverordnung des ehemaligen Gouverneurs Andrew M. Cuomo vom 20. März 2020, die ein Moratorium für Zwangsvollstreckungen von Wohn- und Gewerbeimmobilien vorsah, dazu diente, die UCC-Zwangsvollstreckung zu verhindern. Der Kreditgeber entgegnete, dass die Durchführungsverordnung nicht anwendbar sei, da sie sich auf Zwangsvollstreckungen von Immobilien beziehe, ein gerichtliches Verfahren, wohingegen der fragliche Verkauf einer Veräußerung von Sicherheiten gemäß Artikel 9 des UCC diente und daher ein außergerichtliches Verfahren sei. Das Gericht stellte sich auf die Seite des Kreditgebers und erklärte, dass sich die Durchführungsverordnung „auf die Durchsetzung einer gerichtlich angeordneten Zwangsvollstreckung bezieht, der Verkauf der verpfändeten Anteile in dieser Angelegenheit jedoch aus der Vereinbarung der Parteien gemäß den Richtlinien des UCC resultiert“ und daher nicht zulässig war von der Durchführungsverordnung unberührt.

In scheinbar diametralem Widerspruch hat das Gericht im Fall D2 Mark LLC gegen OREI VI Invs. LLC, 2020 WL 3432950 at *4 (Sup. Ct. NY Cnty. 23. Juni 2020), erließ eine einstweilige Verfügung, mit der ein UCC-Zwangsvollstreckungsverkauf von Beteiligungen an einem Hotel gestoppt wurde, nachdem der Kläger mit seinem Mezzanine-Darlehen in Verzug geraten war, und stellte fest, dass „die „Der geplante Zwangsvollstreckungsverkauf ist möglicherweise nicht wirtschaftlich sinnvoll“, wie in Artikel 9 des UCC gefordert, angesichts der Einschränkungen aus der Zeit der Pandemie. Der Sachverständige des Kreditnehmers sagte aus, dass der Verkauf „nicht so gestaltet war, dass er den Anordnungen von New York City, zu Hause zu bleiben, und anderen staatlichen und lokalen Anordnungen als Reaktion auf COVID-19 nachkommt“. Konkret konnte das Hotel innerhalb von 27 Tagen der vom Kreditgeber gesetzten 36-tägigen Kündigungsfrist nicht inspiziert werden, wie normalerweise gemäß Artikel 9 des UCC vorgeschrieben. Dementsprechend stellte sich das Gericht auf die Seite des Kreditnehmers und verwies auf die Anordnungen des ehemaligen Gouverneurs Cuomo und stützte sich auf „überzeugende Autoritäten, die die Behauptung des Klägers stützen, dass das, was zu normalen Geschäftszeiten angemessen ist, während einer Pandemie möglicherweise nicht angemessen ist.“

Dies sind nur zwei von mehreren Beispielen für die widersprüchlichen Entscheidungen der Gerichte darüber, inwieweit ein Mezzanine-Kreditgeber unter mildernden Umständen einen UCC-Verkauf eines ausgefallenen Mezzanine-Darlehens abschließen kann. Nachdem die pandemiebedingten Beschränkungen nun aufgehoben wurden, sollten Zwangsvollstreckungen bei Mezzanine-Krediten vorhersehbarere Ergebnisse haben, sodass die Rechte der meisten Mezzanine-Kreditgeber vor säumigen Kreditnehmern geschützt bleiben. Das Ausmaß der gefährdeten Mezzanine-Kredite angesichts der anhaltenden Abschwächung des Marktes stellt jedoch sicher, dass es in diesem Marktzyklus zu einer erheblichen Weiterentwicklung der Rechtsprechung kommen wird, und es ist unklar, ob diese wachsende Zahl an Rechtsprechung Mezzanine-Kreditgebern oder -Kreditnehmern zugute kommen wird.

Mezzanine-Darlehen an stabilisierte Vermögenswerte vs. Baukredite

Bei der Entscheidung eines Mezzanine-Kreditgebers, überhaupt eine Zwangsvollstreckung vorzunehmen, sollten die Qualität der zugrunde liegenden Immobilien und die Fähigkeit des Kreditgebers berücksichtigt werden, die Verantwortung des Eigenkapitaleigentümers zu übernehmen. Ob es sich bei der betreffenden Immobilie um einen stabilisierten Vermögenswert oder um ein komplizierteres Bau- oder Entwicklungsprojekt handelt, ist eine wichtige Überlegung bei der Entscheidung, ob das Ergebnis der UCC-Zwangsvollstreckung für den Mezzanine-Kreditgeber erfolgreich sein wird.

Wenn ein Mezzanine-Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung vornimmt und zum Eigenkapitaleigentümer eines stabilisierten Vermögenswerts wird – zum Beispiel eines vollständig vermieteten Bürogebäudes, was vor der Pandemie nur wenige vorhergesehen hätten –, wird der Vermögenswert wahrscheinlich eine zuverlässige Einnahmequelle generieren und den laufenden Betrieb des Vermögenswerts ermöglichen Der Vermögenswert ist für den Mezzanine-Kreditgeber oder den potenziellen Anteilseigner des Vermögenswerts nach der UCC-Zwangsvollstreckung besser zu verwalten.

Wenn, was häufiger der Fall ist, wenn ein Mezzanine-Kreditgeber eine UCC-Zwangsvollstreckung in Betracht zieht, die zugrunde liegende Immobilie in Not ist, sich im Bau befindet oder sich mitten in der Entwicklung befindet, wird die Frage durch die Belastung, die Fertigstellung des Projekts zu überwachen und oft auch zu bezahlen, komplizierter ob und wie das Eigenkapital übernommen werden soll. Zu den Fertigstellungskosten können Budgetüberschreitungen aufgrund steigender Materialkosten und Bauverzögerungen gehören, die wahrscheinlich bereits vor der Zwangsvollstreckung aufgetreten sind und überhaupt erst zum Zahlungsausfall geführt haben. Wenn der Mezzanine-Kreditgeber außerdem seine Eigenkapitalsicherheiten zwangsversteigert, erlöschen die Grundpfandrechte der Mechaniker an der Immobilie nicht, was eine zusätzliche finanzielle Belastung für den Mezzanine-Kreditgeber darstellt.

Wir haben einen Anstieg der Zahl der Mezzanine-Kreditgeber beobachtet, die die Konsequenzen der nach einer UCC-Zwangsvollstreckung übernommenen Kapitalbeteiligung nicht durchdacht haben. Bau- oder Entwicklungsprojekte, einschließlich Projekte mit erheblichen Pfandrechten und anderen Problemen, bringen diese Mezzanine-Kreditgeber in eine komplizierte Lage, wenn sie nicht über die finanziellen Mittel und die Entwicklungskompetenz verfügen, um das von ihnen übernommene Projekt zu steuern. Mezzanine-Kreditgeber sollten alle damit verbundenen Risiken und Verbindlichkeiten bewerten und gut darauf vorbereitet sein, die mit der Beteiligung verbundene Verantwortung zu übernehmen, bevor sie einen UCC-Verkauf im Zusammenhang mit einem Bau, einem Entwicklungsprojekt oder einem anderweitig instabilen Vermögenswert einleiten.

Abschluss

Mezzanine-Finanzierungen können eine hervorragende Investitionsmöglichkeit sein. Anleger sollten sich jedoch über den sich entwickelnden Stand der Rechtsprechung zur UCC-Zwangsvollstreckung auf dem Laufenden halten, wenn sie beurteilen, ob und wie sie vorgehen sollen. Darüber hinaus sollten Mezzanine-Kreditgeber die Risiken berücksichtigen, die mit der Übernahme des Eigenkapitals bei einem UCC-Verkauf verbunden sind.