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Aug 18, 2023

Artemis schließt 2,2-Milliarden-Dollar-Fonds und plant, in notleidende Immobilien im ganzen Land zu investieren

Artemis Real Estate Partners hat sich seinen bisher größten Investitionsertrag gesichert

Artemis Real Estate Partners hat sich in einer Zeit, in der die Mittelbeschaffung in der gesamten Immobilienbranche rückläufig ist, den größten Investitionserfolg aller Zeiten gesichert und bereitet sich darauf vor, die Notlage vieler Eigentümer auszunutzen.

Die in Washington, D.C. ansässige Investmentfirma hat gerade ihr neuestes Immobilienvehikel, den Artemis Fund IV, mit Zusagen in Höhe von 2,2 Milliarden US-Dollar geschlossen, was mehr als das Doppelte ihres bisher größten Fonds ist und ihr Ziel von 1,5 Milliarden US-Dollar weit übersteigt, sagten die Top-Führungskräfte des Unternehmens gegenüber Bisnow.

„Dies war das erste Mal, dass unser Fonds groß genug war, um das Interesse an Staatsvermögen aus dem Nahen Osten und Asien zu wecken. Das war also neu für uns“, sagte Deborah Harmon, Co-CEO von Artemis, am Freitag in einem Interview. „Aber die Wiederholung bestehender Investoren spiegelt die Erfolgsbilanz, das Team, die operativen Partner und die heutigen Marktchancen wider.“

Artemis möchte die Investitionen des Fonds auf eine Reihe von Anlageklassen und Märkten verteilen, ist jedoch besonders an Bereichen interessiert, in denen es Preisnachlässe gibt, darunter notleidende Bürogebäude und stark betroffene Küstenstädte wie New York und San Francisco.

Neben Staatsfonds brachte Artemis Gelder von öffentlichen und betrieblichen Pensionsfonds, Stiftungen, Stiftungen und Family Offices ein. Harmon sagte, 95 % der institutionellen Anleger aus seinem vorherigen Immobilienfonds seien zurückgekehrt, um Geld in das neueste Vehikel zu stecken.

Laut einer Einreichung der Securities and Exchange Commission hat der im Dezember 2021 gegründete Artemis Real Estate Partners Fund IV LP bis zum 20. März über 1,9 Milliarden US-Dollar von 97 Anlegern eingesammelt.

Die beste Mittelbeschaffungsmaßnahme des Unternehmens erfolgt inmitten einer allgemeinen Abschwächung des Marktes. Laut PitchBook beliefen sich die weltweiten Fundraising-Aktivitäten im Immobilienbereich im ersten Quartal auf insgesamt 90,9 Milliarden US-Dollar, was einem Rückgang von 42 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht und das erste Quartal seit mindestens fünf Jahren darstellt, in dem die Finanzierung unter 100 Milliarden US-Dollar gesunken ist.

Harmon sagte, es sei für viele Immobilienfondsmanager „äußerst schwierig“ gewesen, auf dem heutigen Markt institutionelles Kapital zu beschaffen, aber Artemis konnte diese Herausforderung aufgrund seiner starken Partnerschaften und aufgrund der Anlagestrategie für seinen neuesten Fonds meistern.

Diese Strategie, sagte Harmon, beinhaltet die Ausnutzung der „turbulenten Natur der Kapitalmärkte“.

Der rasante Anstieg der Zinssätze im letzten Jahr, verbunden mit dem Zusammenbruch von drei Regionalbanken in den letzten Monaten und einem Rückzug großer Banken, hat dazu geführt, dass viele Immobilieneigentümer unter Druck geraten und nicht in der Lage sind, ihre Vermögenswerte zu refinanzieren. Harmon sagte, diese Situationen seien erstklassige Gelegenheiten für einen Investor wie Artemis, einzusteigen.

Das Unternehmen könne Geld auf verschiedene Arten einsetzen, von Joint-Venture-Eigenkapital über Vorzugskapital bis hin zu Mezzanine-Finanzierungen, sagte Harmon.

„Die regionale Bankenkrise und die Herausforderungen auf dem Markt sind noch nicht vorbei, und wir glauben, dass es in diesem Sektor zu anhaltenden Verwerfungen kommen wird, die uns die Möglichkeit geben werden, einzugreifen und Joint-Venture-Kapital, Rettungskapital, Sanierungskapital usw. bereitzustellen.“ „Das sollte eine bedeutende Chance sein“, sagte sie.

Bei vielen Investitionen des Unternehmens geht es um die Zusammenarbeit mit einem lokalen Joint-Venture-Partner. Laut Harmon bestehen bereits 120 Beziehungen zu Entwicklern im ganzen Land. Sie sagte, sie sehe nun die Möglichkeit, ihr Netzwerk zu erweitern und mit mehr Entwicklern zusammenzuarbeiten, die Opfer der Probleme mit den Regionalbanken geworden seien.

„Die Not in diesem Sektor wird im Mittelstand größere Chancen für wirklich starke Joint-Venture-Betriebspartner schaffen, die einfach bei der falschen Regionalbank sind“, sagte sie.

Harmon hat solche Zeiten schon einmal erlebt. Sie begann ihre Karriere 1990 inmitten der Spar- und Kreditkrise und war während der Großen Rezession 2009 Mitbegründerin von Artemis.

Sie gründete das Unternehmen zusammen mit der ehemaligen Handelsministerin Penny Pritzker und leitet es nun zusammen mit Co-CEO Alex Gilbert. Die bisherigen drei Immobilienfonds von Artemis sammelten insgesamt 436 Millionen US-Dollar, 580 Millionen US-Dollar und 1 Milliarde US-Dollar ein und schlossen im vergangenen Jahr einen Gesundheitsfonds im Wert von 1 Milliarde US-Dollar ab.

Artemis beschäftigt 90 Mitarbeiter in seinem Hauptsitz in Chevy Chase, Maryland, sowie in den Außenstellen in New York, Los Angeles und Atlanta. Der neueste 2,2-Milliarden-Dollar-Fonds wird von Michael Vu und Rich Banjo verwaltet.

Das Unternehmen hat bereits etwa 10 % seines neuesten Fonds investiert und ist nun ein Jahr in seiner vierjährigen Investitionsperiode, was bedeutet, dass es in den nächsten drei Jahren etwa 2 Milliarden US-Dollar einsetzen muss.

Zu diesem Zweck beginnt man, sich Anlageklassen und Städte anzusehen, die viele Kapitalquellen im heutigen Umfeld mit einer 10-Fuß-Stange nicht erreichen würden.

Konzentrierte sich das Unternehmen in den letzten Jahren auf angesagte Anlageklassen wie Mehrfamilienhäuser und Industrieanlagen sowie auf schnell wachsende Märkte im Sonnengürtel, richtet es sein Augenmerk nun auf Immobilien und Märkte, bei denen es zu massiven Preisrückgängen kommt, etwa Büroimmobilien, die sich in Schwierigkeiten befinden Küstenstädte.

„Wir prüfen es“, sagte Gilbert über den Bürosektor. „Wir denken darüber nach. Wir sind wahrscheinlich der Meinung, dass die Preise weiter angepasst werden müssen, aber wir haben es auf dem Schirm.“

„Wir fangen auch an, einige Küstenstädte wie San Francisco, New York und Boston genauer unter die Lupe zu nehmen, die zwar nicht das gleiche signifikante Beschäftigungswachstum [wie der Sonnengürtel], dafür aber stärkere Preisanpassungen aufweisen.“ und die Fähigkeit zur Not.“

Laut einer Studie von Forschern der Universitäten New York und Columbia wird der Bürosektor landesweit bis 2029 voraussichtlich insgesamt 49 % seines Wertes verlieren, was wahrscheinlich eine Vielzahl von Möglichkeiten für Anleger schafft, die notleidende Vermögenswerte kaufen möchten. In den großen Küstenstädten des Landes ist das Problem noch akuter.

Ein letzte Woche veröffentlichter JLL-Bericht ergab, dass 15 Mio. SF Bürofläche in New York City unter Wasser stehen, was bedeutet, dass ihre Bewertung unter den Saldo der Darlehen des Eigentümers für den Vermögenswert gefallen ist. In San Francisco und D.C. sinken die Bürobewertungen so stark, dass die Stadtverwaltungen aufgrund entgangener Grundsteuern Einnahmeausfälle in Höhe von Hunderten Millionen Dollar hinnehmen müssen.

Artemis glaubt, dass die Preiskorrektur auf dem Immobilienmarkt gerade erst beginnt. Das Unternehmen blieb in seiner Anlagestrategie vorsichtig und agierte in den letzten zwei Jahren als Nettoverkäufer. Aber mit der Schließung des Fonds bereite sich Gilbert darauf vor, aggressiver vorzugehen.

„Wir gehen davon aus, dass wir Ende 2023 und bis 2024 mehr Möglichkeiten haben werden“, sagte er. „Es ist kein Geheimnis, dass die Immobilienwerte sinken, die Zinssätze steigen und Immobilien ein verschuldetes, kapitalintensives Geschäft sind. Wir sehen also eine enorme Chance.“