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Aug 26, 2023

Lernen Sie die neue Normalität bei gewerblichen Immobilieninvestitionen kennen

Die meisten der letzten 15 Jahre waren die Immobilien- und Immobilienkapitalmärkte

Die Immobilien- und Immobilienkapitalmärkte haben in den letzten 15 Jahren größtenteils vom Krisenmanagement profitiert. Indem die Federal Reserve die Zinssätze sehr niedrig hielt und Nachfrage generierte, sorgte sie dafür, dass die Vermögensbewertungen weiter steigen konnten. Mit einer Kehrtwende und einer drastischen Anhebung des Federal Funds Rate hat sie jedoch kürzlich signalisiert, dass ihre Hilfe begrenzt ist.

Wenn sich eine neue Normalität abzeichnet, werden viele Immobiliensponsoren und -investoren ihre Kapitalstrategien überdenken und sich entsprechend anpassen. Flexiblere Finanzierungsvereinbarungen wie Vorzugsbeteiligungen und Mezzanine-Finanzierungen können dazu beitragen, den Druck abzubauen, der sich auf Vermögenswerten aufbaut, die zu niedrigen Zinssätzen und höheren Werten finanziert wurden. Wenn Sponsoren, Investoren und Kreditgeber die Zusammenarbeit intensivieren und Ausstiegspläne verschieben können, um Projekte besser für veränderte Bedingungen und Möglichkeiten zu positionieren, können möglicherweise schwerwiegendere Folgen vermieden werden.

Im Jahr 2022 kam es auf den Immobilien- und Immobilienkapitalmärkten zum dritten Mal zu einer großen Störung in nur 15 Jahren. Die globale Finanzkrise, die COVID-19-Pandemie und die jüngsten Inflationsraten auf dem höchsten Stand seit 40 Jahren sind die sprichwörtlichen schwarzen Schwäne der Finanzwelt. Bei den ersten beiden handelt es sich um eine Krisenzeit auf den Immobilienmärkten, die die starke Reaktion der Federal Reserve auslöste, um größere wirtschaftliche Turbulenzen abzuwenden, bis letztes Jahr die Inflation zum Leben erwachte und ein Problem einläutete, mit dem sich die Immobilienmärkte seit Jahren nicht mehr auseinandergesetzt hatten : Liquidität, die aus dem System abfließt.

Der Anstieg der Zinssätze im letzten Jahr und die daraus resultierenden Marktstörungen haben bereits zu einigen in Schwierigkeiten geratenen Vermögenswerten geführt. Während die Liquidität der Banken aufgrund regulatorischer und interner Zeichnungsbeschränkungen zurückgeht, warten Käufer darauf, aus dieser Not auszunutzen, Private Equity baut Fremdkapitalfonds auf, um gefährdete Kreditnehmer und Vermögenswerte zu betreuen, und der Druck auf Eigentümer, erfinderischer zu werden, um ihr Kapital anzupassen, steigt Stapel. Dies gilt insbesondere für diejenigen mit fälligen oder variabel verzinslichen Krediten sowie für Fonds, die mit steigenden Rückzahlungen seitens der Anleger konfrontiert sind.

Kreditverlängerungen, Aufhebungsvereinbarungen und Stundungsvereinbarungen sind in der Regel die erste Verteidigungslinie und können eine entscheidende Entlastung darstellen, insbesondere bei Immobilien mit ansonsten starken Fundamentaldaten. Sollte die anhaltende Inflation zu einer anhaltenden Phase höherer Zinsen führen, in der die Vermögensbewertungen sinken, könnten andere Kapitalstrategien wie Mezzanine-Darlehen und Vorzugsaktien wünschenswerter werden. In manchen Fällen ist dies erforderlich, um das Verhältnis von vorrangigem Kredit zu Wert zu senken und vorrangige Kreditgeber davon zu überzeugen, an einem Projekt festzuhalten. In anderen Fällen ist es möglicherweise besser, nach alternativem Kapital zu suchen.

Mezzanine-Darlehen und Vorzugskapital sind die bevorzugte nachrangige Finanzierung für Eigentümer, die zusätzliche Mittel zur Umstrukturierung und/oder Rekapitalisierung ihrer Projekte benötigen, um von den Banken praktikablere Konditionen für vorrangige Darlehen zu erhalten. Beide, insbesondere Vorzugsaktien, bieten Anpassungsflexibilität, die allen Beteiligten zugute kommen kann. Mezzanine-Darlehen gelten weithin als standardisierter, weniger kompliziert und dadurch marktfähiger.

Bei Mezzanine-Darlehen sind Steuerfragen weniger beängstigend als bei Preferred Equity, das tendenziell mehr Variablen aufweist. Als Fremdkapital können Mezzanine-Darlehen jedoch Probleme bei der Genehmigung und Koordination mit vorrangigen Kreditgebern aufwerfen, ganz zu schweigen von anderen Problemen wie relativ kurzfristigen Laufzeiten und monatlichen Tilgungszahlungen.

Vorzugskapital bietet in der Regel mehr Flexibilität als Mezzanine-Darlehen, einschließlich der Möglichkeit für den Kapitalgeber, seine Rendite auf vielfältige Weise zu strukturieren und/oder für den Sponsor, zusätzliche Zeit und Liquidität zur Stabilisierung seines Projekts zu nutzen. Vorzugsaktien sind tendenziell teurer, aber da sich die Immobilienmärkte an die neue Normalität anpassen, kann sich die erhöhte Flexibilität von Vorzugsaktien für Projekte lohnen, die mehr Zeit benötigen, um wieder Fuß zu fassen. Darüber hinaus kann der Wettbewerb zwischen Kreditgebern, die keine Banken sind, zu einem gewissen Abwärtsdruck auf die Kosten und andere Konditionen von Vorzugskapital und Mezzanine-Kapital führen.

Bis zum letzten Jahr waren Immobilieninvestoren an niedrige Zinsen, reichlich Liquidität und steigende Vermögensbewertungen gewöhnt, da die Fed die Zinsen niedrig hielt und mit Gewerbe- und Wohnimmobilien besicherte Wertpapiere im Hunderter-Milliarden-Dollar-Bereich kaufte. Nun könnte die Ära der scheinbar grenzenlosen Konjunkturimpulse endgültig vorbei sein, da die Inflation ihre Grenzen aufgedeckt hat. Infolgedessen könnten sich die Immobilienmärkte für einige Zeit an das neue Finanzumfeld anpassen.

Um zu einem Gleichgewicht zurückzukehren, das nachhaltige Investitionen und Renditen fördert, die nicht so sehr an billiges Geld gebunden sind, müssen die Immobilienmärkte offenbar von einer beträchtlichen Menge vorrangiger Schulden befreit werden. Eine solche Befreiung kann schnell, zu Lasten der Anteilseigner oder langsam erfolgen. Offensichtlich bevorzugen Anleger Letzteres, und die Frage, wie dies am besten erreicht werden kann, um künftige Renditen sicherzustellen, wird in der neuen Normalität eine zentrale Herausforderung sein.

Joseph Sellars ist leitender Anwalt in der Immobilienabteilung und der Immobilienfinanzierungsgruppe der Anwaltskanzlei Ballard Spahr.