Nachricht

May 16, 2023

Vicky Schiff über die Einführung von Avrio Real Estate Credit während der Marktverwerfung

Vicky Schiff, eine Veteranin der gewerblichen Immobilienfinanzierung, Mitbegründerin von Mosaic

Vicky Schiff, eine Veteranin der gewerblichen Immobilienfinanzierung und Mitbegründerin von Mosaic Real Estate Investors, hat kürzlich ein neues Unternehmen gegründet, das auf Transaktionen im gehobenen Mittelstand mit starkem Fokus auf Nachhaltigkeit abzielt.

Schiff, der Mosaik im Jahr 2021 verließ, gründete Ende letzten Jahres Avrio Real Estate Credit als neuen Kreditgeber, der Kredite zwischen 25 und 150 Millionen US-Dollar in verschiedenen Schuldenstrukturen bereitstellt. Sie arbeitete auf der Plattform mit Dream Unlimited Corporation zusammen, einem in Toronto ansässigen Entwickler, der über ein engagiertes Umwelt-, Sozial- und Corporate-Governance-Team (ESG) verfügt, das es Avrio ermöglichen wird, Kreditnehmer bei der Verbesserung ihrer ESG-Scores zu unterstützen, indem es Maßnahmen wie die Verbesserung nachhaltiger Merkmale ergreift innerhalb ihrer Eigenschaften.

Avrio mit Sitz in Denver, das auch Niederlassungen in New York, Toronto und Los Angeles hat, bietet kurzfristige und erste Hypothekendarlehen sowie B-Notes, Mezzanine-Schulden und Vorzugsaktieninvestitionen an. Die nationale Plattform, die Schiff von Avrios Büro in Los Angeles aus betreibt, zielt auf Transaktionen in allen Immobiliensektoren ab, mit besonderem Schwerpunkt auf Mehrfamilienhäusern, mit dem Ziel, den Bestand an bezahlbaren Wohneinheiten zu erweitern.

Bei einem ihrer jüngsten Besuche im New Yorker Büro von Avrio sprach Schiff mit Commercial Observer über ihre CRE-Wurzeln als Tochter eines Casino-Entwicklers in Las Vegas, ihre Entscheidung, mit Dream zusammenzuarbeiten, um Avrio zu gründen, und Möglichkeiten für das neue Unternehmen in einer höheren Lage Zinsumfeld und die Ziele der Plattform zur Finanzierung nachhaltigerer Entwicklungsprojekte.

Das Interview wurde aus Gründen der Länge und Klarheit bearbeitet.

Commercial Observer: Sie sind in Las Vegas aufgewachsen und Ihr Vater war Casino-Entwickler. Wie hat dieser Kontakt mit Gewerbeimmobilien in jungen Jahren Ihre Entscheidung beeinflusst, in diesen Beruf einzusteigen?

Vicky Schiff: Ich habe diese Bilder von mir, wie ich mit drei Jahren mit einem Schutzhelm auf einer Baustelle war. Mein Vater hat den Circus Circus gebaut und alle paar Wochen ein Foto von mir auf der Baustelle mit einem Schutzhelm gemacht. Mal sitze ich auf einem Traktor, mal schaue ich in ein Gewölbe im Boden. Mein Vater zog 1949 nach Vegas, als es dort nur sehr wenige Menschen gab. Er nahm mich immer überallhin mit, und wenn er ein Treffen mit seinem Bankier hatte, saß ich wirklich gelangweilt in der Ecke und war sehr genervt, dass ich überhaupt dort war, aber ich habe so viel gelernt und er hat mich ermutigt mein eigener Chef zu sein, mein eigenes Schicksal zu kontrollieren und kreativ zu denken. Er sagte mir immer, dass ich großartig in Mathe sei. Aus seinem Mund kamen nie Worte wie: „Du bist eine Frau, also kannst du nichts tun.“ Er war diesbezüglich völlig neutral, daher hatte ich meiner Meinung nach nie irgendwelche Hürden, als Unternehmer erfolgreich zu sein, weil er ein Unternehmer war und ich viel damit zu tun hatte. Es gibt sicherlich Höhen und Tiefen, aber es gab mir einen wirklich guten Einblick in die Zukunft, ganz gleich, was passiert, kreativ zu sein und zu versuchen, ein gewisses Maß an Kontrolle über mein eigenes Schicksal zu erlangen – obwohl am Erfolg so viele andere Menschen beteiligt sind.

Sie haben erwähnt, dass Sie aufgrund Ihres Vaters nie Hindernisse gespürt haben, sich als Frau mit Gewerbeimmobilien zu befassen, aber es gibt offensichtlich nicht so viele Frauen in der Branche, wie es sein sollte. Gab es von Ihrer Seite seit Ihrem Berufseinstieg irgendwelche Bestrebungen, den Anteil von Frauen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung zu erhöhen?

Ich habe einen engen Kontakt zu etwa drei Dutzend Frauen, die in der Branche sehr hochrangige Führungskräfte sind, und wir reden viel, verbringen Zeit miteinander, tauschen Erfahrungen aus und versuchen, zusammenzuarbeiten. Beispielsweise ist Greta Guggenheim [ehemalige CEO des TPG Real Estate Finance Trust] jetzt im Vorstand unseres Unternehmens. Diese Verbindungen sind sehr wertvoll.

Darüber hinaus habe ich etwa ein halbes Dutzend Mentees, die entweder Frauen oder Afroamerikaner sind. Ich treffe mich einmal im Monat mit ihnen und wir besprechen, was ihre Ziele sind und was sie tun, um voranzukommen, was ihnen im Weg steht, was ihre Hindernisse sind und was ihr Plan für die nächsten 30 Tage ist. Deshalb versuche ich, ihnen beim Nachdenken zu helfen, indem ich mich an die Art und Weise orientiere, wie sie über ihre Karriere nachdenken.

Sie waren 2015 Mitbegründer von Mosaic Real Estate Investors und haben Ende letzten Jahres beschlossen, dieses neueste Unternehmen, Avrio Real Estate Credit, zu gründen. Was war der Auslöser für diesen Schritt?

Ich arbeite seit etwa einem Jahrzehnt mit Dream zusammen und habe angesichts des Marktes ein großartiges Gespräch über die Chancen von Schulden geführt. Wir haben letzten Sommer angefangen, darüber zu reden, und da wir uns so gut kennen und in meiner Funktion als öffentliches Vorstandsmitglied zusammengearbeitet hatten, beschlossen wir, dass dies eine gute gemeinsame Sache wäre. Also schlug er vor, dass wir ein Unternehmen und eine Partnerschaft gründen sollten. Ich liebe Immobilien und ich liebe Kredite. Ich habe so viele Zyklen durchgemacht wie ich, auch als mein Vater bezahlte. Denken Sie, dass die Zinsen jetzt hoch sind? 18 Prozent zahlte er für einige seiner Industrieprojekte, die er baute. Es gibt eine Welle, die immer aus einem anderen Grund geschieht, aber es ist interessant, mittendrin zu sein und zu versuchen, Entscheidungen darüber zu treffen, was zu tun ist. Dies ist also eine dieser Zeiten und wir dachten einfach, dass es großartig wäre, zusammenzuarbeiten und wieder etwas aufzubauen.

Sie haben bereits gesagt, dass sich Avrio stark auf den „gehobenen Mittelstand“ konzentriert. Beschreiben Sie, was das bedeutet und warum jetzt ein guter Zeitpunkt ist, sich auf dieses Segment zu konzentrieren.

Der obere Mittelmarkt umfasst Kreditgrößen von 25 bis 150 Millionen US-Dollar. Angesichts der Gesamterfahrung von Dream in ihren Anlageklassen – sie sind als Eigentümer und Betreiber in 17 Märkten in den USA vertreten – denke ich, dass sich diese Größe sowohl für Ersthypotheken für mittelgroße bis größere Projekte als auch für Vorzugshypotheken eignen könnte Eigenkapital und Mezzanine-Finanzierungen für Projekte, die rekapitalisiert werden müssen. Wir sind der Meinung, dass die Spanne zwischen Ein-Dollar-Hypotheken und Erst-Hypotheken recht groß ist, und der Beleihungswert unserer Struktur liegt bei etwa 70 Prozent. Die Frage ist, was ist der Wert … den jeder gerade herauszufinden versucht (lacht). Wir halten Ersthypotheken, Mezzanine-, Preferred-Equity- und A- und B-Note-Strukturen für opportun, und unser Team verfügt dabei über viel Erfahrung. Das ist es also, was ich als Mittelstand bezeichnen würde, da es nicht nur auf die Größe ankommt, sondern auch darauf, wo im Kapitalstapel wir spielen wollen. Und was die Anlageklassen betrifft, sind wir relativ neutral. Aber ich würde sagen, dass unsere Expertise in Industrie- und Wohnungsbauprojekten liegt.

Auf welchen Markt konzentrieren Sie sich heute am meisten?

Es kommt auf den Vermögenswert an. Ich denke, die wichtigere Frage ist nicht, auf welche Märkte Sie sich konzentrieren, sondern wo besteht die Nachfrage? Manchmal kommt es einfach auf den konkreten Standort an. Wir werden uns zum Beispiel mit Studentenwohnheimen befassen, aber es muss sich an Standorten befinden, die möglicherweise schwer zu beanspruchen sind oder an denen Universitäten wachsen und nicht schrumpfen. Wir würden in bestimmten Märkten Mehrfamilienhäuser in Betracht ziehen und in denselben Märkten keine Industrieanlagen oder umgekehrt. Es kommt also nur auf die Nachfragetreiber an.

An einem Ort wie New York sind die Leute hier sehr New York-orientiert und erfahren, und ich weiß nicht, dass wir mit vielen der Spieler hier in New York konkurrieren werden, aber ich habe einige Transaktionen durchgeführt New York. Wir verfügen über eine dynamische Checkliste mit den Kriterien, nach denen wir bei einem Asset suchen, und sobald wir an der Oberfläche etwas sehen, das uns gefällt, greifen wir rein und schauen uns alle Attribute an. Es ist also nicht Boise, Idaho, aber es könnte immer noch Los Angeles sein, es könnten bestimmte Märkte in Texas sein. Wir sind in 70 Märkten im ganzen Land vertreten. Wir sind als Eigentümer an Orten wie Oklahoma und an anderen Orten dieser Art tätig. Und vielleicht könnten einige dieser Märkte für uns Sinn ergeben.

Sie haben bei Mosaic viele Baukredite vergeben. Welche Chancen sehen Sie derzeit in diesem Bereich, insbesondere in diesem Zinsumfeld?

Ich würde sagen, dass mehr als 50 Prozent der Anfragen, die wir täglich erhalten, Bauverträge betreffen. Es gibt definitiv weniger Baukreditgeber und die Erlöse, die sie zu verleihen bereit sind, insbesondere auf der Bankseite, sind zurückgegangen, sogar auf die 50- bis 60-Prozent-Marke. Wir werden bei der Vergabe eines Baukredits sehr vorsichtig sein und uns davon abhängig machen, wo unsere Basis liegt und wo wir ihn vergeben.

Meiner Meinung nach gibt es in diesem Markt viele Möglichkeiten, insbesondere durch die Umstrukturierung der Kapitalbestände bestehender Eigentümer zu höheren Zinssätzen, so dass wir nicht unbedingt viel bauen müssen, sondern eine Auswahl treffen können. Ich liebe Baukredite in vielerlei Hinsicht, aber es gab Probleme mit den Arbeitskosten und der Lieferkette. Ich spreche jeden Tag mit Kreditnehmern, die in den letzten zwei Jahren gebaut haben, und sie liegen zwischen 5 und 20 Prozent über dem Budget, also möchte man als Kreditgeber nicht wirklich davon betroffen sein. Ich denke, das hat sich durch die Senkung einiger Holzkosten etwas abgeschwächt, aber die Arbeitskräfte sind immer noch ein Problem, und ich weiß nicht, ob das bald verschwinden wird. Aber ich denke, da besteht eine Chance, und Sie können sicherlich Kredite für geringere Erlöse vergeben und höhere Zinssätze verlangen, sodass die Spreads höher sind, der Index aber viel höher ist.

Wie wirkte sich die regionale Bankenkrise zu Beginn Ihrer Gründung auf das Geschäft von Avrio aus?

Ich denke, was wir in Bezug auf die Rückmeldungen von Kreditnehmern vor Ort sehen, ist lediglich, dass sie entweder keine Kredite von Privatkundenbanken erhalten können oder dass die Beleihungswerte gesunken sind, sodass sie etwas konservativer sind. Wir arbeiteten an einer Transaktion, bei der sie einen Bankkredit hatten, der 45 Prozent der Kosten betrug, was ziemlich niedrig ist. Ich habe auch mit Leuten bei Regionalbanken gesprochen, die A-Note-Programme einrichten, und die von einer Woche auf die andere einfach die Kreditvergabe komplett einstellen. Ich denke also, dass die Aufsichtsbehörden in diesen Banken darauf achten, was sie tatsächlich tun, insbesondere bei den kleineren Banken.

Ein großer Teil Ihrer Plattform besteht darin, Finanzierungen für nachhaltige Entwicklungsprojekte bereitzustellen. Was ist Ihre Vision für diesen Teil des Geschäfts von Avrio?

Was unserer Meinung nach wichtig ist, ist nicht, die Leute dazu zu zwingen, Dinge zu tun, die nicht zum Endergebnis des Projekts beitragen, sondern vielmehr die Dinge zu messen, die die Leute bereits tun, und ihnen dabei zu helfen, Ressourcen zu nutzen, die ihnen helfen, es besser zu machen. Wir haben beispielsweise gerade eine Partnerschaft mit einem Unternehmen namens Blue Sky Real Estate unterzeichnet, das über ein Messsystem verfügt. Wir werden also ein Messtool für alles einbinden, was wir auf der Kreditvergabeseite tun . Wenn Sie beispielsweise etwas Neues bauen oder ein großes Renovierungsprojekt planen, werden Sie effizientere Beleuchtung, Wasserverbrauchsgeräte mit geringem Durchfluss und andere Dinge verwenden, die eine effizientere und energieeffizientere Atmosphäre schaffen grünes Gebäude.

Wir können uns auch Projekte ansehen, bei denen es sich um Arbeiterwohnungen handelt, und wir würden die durchschnittlichen Mieten anhand des mittleren Haushaltseinkommens in diesem Markt messen. Wir verfügen über eine proprietäre Liste mit Rückmeldungen, um die wir die Kreditnehmer im Rahmen unserer Betreuung bitten. Wir erstellen einen Bericht, der an unsere Stakeholder geht, und geben diesen auch an die Kreditnehmer weiter. Die Kreditnehmer kommen vielleicht zu uns und fragen: „Gibt es eine bessere Möglichkeit, X, Y oder Z zu machen, und verfügen Sie über die Ressourcen dafür?“ Es könnte ein Materiallieferant sein, es könnte eine Technologie sein, es könnte eine Möglichkeit sein, die Erschwinglichkeit zu messen, es könnte eine Möglichkeit sein, ein Gebäude effizienter zu betreiben – effizient mit Mitarbeitern und unter Einsatz von Technologie. Wir haben eine Datenbank mit Dingen erstellt und werden dies auch weiterhin tun, die wir mit ihnen teilen können, sei es Materialien oder Technologie oder einfach nur Vorgehensweisen, und sie werden davon profitieren.

Wir versuchen, einen positiven Kreislauf zu schaffen, in dem auf lange Sicht alle gewinnen und diese Veränderungen den Eigentümern dieser Gebäude wirtschaftliche Vorteile bringen, was bedeutet, dass die Energiekosten niedriger sind und die Mieter treuer bleiben, da sie in einem Gebäude wohnen möchten, das Energieeffizienz bietet . Ich weiß, dass ESG in manchen Bereichen ein schlechtes Wort ist, aber ich bin gerade aus Kanada zurückgekommen und sie sind voll dabei. Wir haben mit den Pensionsfonds gesprochen und sie sind absolut einer Meinung, aber es muss einen Zusammenhang dazwischen geben das wirtschaftliche Ergebnis. Man kann keine Dinge tun, die Geld verlieren. Da wird sich niemand anmelden.

Was sind Ihre kurz- oder langfristigen Ziele für die Plattform?

Wir möchten einige Dinge, die wir tun, einzigartig machen, insbesondere im Hinblick auf die Messung von ESG, die gute Verwaltung des Kapitals auf dem Markt und die Rolle eines vertrauenswürdigen Kontrahenten. Ich liebe Immobilien, weil Menschen in Immobilien leben, arbeiten und spielen. Wir haben ein Projekt in Park City [Utah] durchgeführt, bei dem der Entwickler uns sagte: „Ohne Sie gäbe es das hier nicht“, und bei diesem Projekt sehe ich Leute, die mit ihren Kindern ein- und ausgehen Skiberg, Abendessen und Mittagessen und einfach Zeit mit der Familie. Mein oberstes Ziel ist es daher, Immobilien so zu nutzen, dass sie das Leben der Menschen positiv beeinflussen. Selbstverständlich wollen wir einer der erfolgreichsten Privatfinanzierer des Landes sein. Wir spielen nicht klein. Unser Ziel ist es, wirklich allen etwas Gutes zu tun.

Andrew Coen kann unter [email protected] erreicht werden