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Apr 21, 2023

Warum Vorstadtbüros im Süden Floridas ideal für eine Sanierung sind

Von Wohnungen bis hin zu Industrieprojekten bedeuten Projekte für einige Südflorida neues Leben

Von Wohnungen bis hin zu Industrieprojekten bedeuten Projekte für einige Büros in Südflorida neues Leben

Von links: Steve Poulos von Bridge Industrial; Grover Corlews Mark Corlew und Anuj Grover; Isaac und Liat Toledano von der BH Group; Jon Paul Pérez und Jorge Pérez von der Related Group sowie mehrere der Büroimmobilien (Getty, Google Maps, LoopNet, BH Group, Bridge Industrial, Grover Corlew, Related Group)

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SCHRIFTGRÖSSE

Seit Jahren herrscht in einem vierstöckigen Bürogebäude im Gewerbegebiet Beacon Station im Norden von Miami-Dade County reges Treiben mit Mitarbeitern von Ryder System. Vor 18 Jahren richtete das Logistikunternehmen seinen Hauptsitz in dem beigen Gebäude ein und beschäftigte zeitweise bis zu 800 Mitarbeiter.

Doch das 250.000 Quadratmeter große Gebäude wird bald verschwunden sein.

Aufgrund der Verlagerung hin zu hybrider Arbeit verkleinert Ryder sein Personal und sucht anderswo in Miami-Dade nach seinem neuen Zuhause. Im März verkaufte das Unternehmen das Gebäude der Beacon Station an einen Entwickler, der an seiner Stelle einen Industriekomplex plant.

Es ist ein Szenario, das sich in ganz Südflorida abspielt. Einige der größten Arbeitgeber der Tri-County-Region geben ihre Büroflächen ganz oder teilweise auf – sehr zur Freude der Entwickler, die die Campusgelände mit Plänen zum Abriss bestehender Gebäude und zum Bau gefragter Anlageklassen wie Industrie und Wohnen erobern.

Die Sanierung von Bürogebäuden stellt einen starken Kontrast zu der Handlung dar, die den Markt Südflorida in den letzten drei Jahren geprägt hat. Da Unternehmen an der Nordost- und Westküste expandierten oder mit Hochdruck hierher zogen, erlangte die Region im Vergleich zum Rest des Landes, das weiterhin mit steigenden Leerstandsraten im Gewerbesektor zu kämpfen hat, den Ruf eines Büroimmobilienparadieses.

Dennoch bleiben auch langjährige Unternehmen mit Sitz in Südflorida nicht länger von der zunehmenden Beliebtheit der Fernarbeit verschont, was laut Brancheninsidern viele dazu veranlasst, ihren Fußabdruck zu reduzieren.

„Was Sie heute sehen, ist, dass Büroflächen Anlass zur Sorge geben“, sagte JC de Ona, Präsident der Südostflorida-Abteilung der Centennial Bank. „Daher verfolgen einige große Entwickler diese Immobilien mit der Absicht, sie neu zu positionieren.“

Bridge Industrial, das Ryders Hauptquartier gekauft hat, plant laut einem bei Miami-Dade eingereichten Antrag zwei Lagergebäude mit einer Gesamtfläche von 330.000 Quadratmetern. Ryder wird im Rahmen eines Sale-Leaseback-Vertrags das nächste Jahr im Gebäude bleiben, bis es sein neues Zuhause gefunden hat.

In Fort Lauderdale plant Grover Corlew das siebenstöckige Mayla Cypress Creek, das 312 Wohnungen umfassen wird. Es wird auf dem Gelände eines Bürogebäudes in 6261 Northwest Sixth Way und auf einem angrenzenden Grundstück errichtet, das Teil des Hauptsitzes von Citrix war, obwohl das Cloud-Computing-Unternehmen den Rest seines Campus behalten hat. Weiter nördlich werden Pebb Enterprises und BH Group voraussichtlich Wohnungen und Einzelhandelsgeschäfte auf dem von ihnen erworbenen Office Depot-Campus in Boca Raton hinzufügen und gleichzeitig einige der bestehenden Büroflächen einem Facelift unterziehen, berichtete das South Florida Business Journal.

BH unter der Leitung von Isaac und Liat Toledano hat außerdem mit der Associated Group der Familie Pérez bei der Sanierung eines leerstehenden Bürogebäudes in Plantation zusammengearbeitet – das früher von AT&T genutzt wurde – mit möglicherweise mehr als 400 Wohnungen, darunter Arbeiterwohnungen und Einzelhandel.

Der Trend, Büros als Entwicklungsstandorte zu nutzen, ist sowohl eine Folge der verlangsamten Vermietung als auch ein Faktor des seit Jahrhunderten bestehenden Problems der Knappheit bebaubarer Grundstücke in Südflorida.

„Hier gibt es nicht viel Land“, sagte de Ona, „manchmal muss man also etwas kreativer werden und nach Immobilien suchen, die neu positioniert werden können.“

Die Umgestaltung einer angeschlagenen Anlageklasse in eine florierende Anlageklasse ist ein bekanntes Immobilienprojekt in Südflorida.

Erstens waren es Golfplätze. Vor etwa fünf Jahren machten Bauträger die Grundstücke zu ihrem Hauptziel für Wohnprojekte, als es ein Überangebot an Gleisen gab und einige Kurse mit finanziellen Problemen zu kämpfen hatten.

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Im Jahr 2021 sorgte ein schwacher Einzelhandelsmarkt für einen Hype um Einkaufszentren, und Immobilienunternehmen eroberten die stationären Immobilien mit Plänen für Mehrfamilienprojekte.

Zuletzt, als die Universitäten aufgrund eines Rückgangs der Studierendeneinschreibungen schrumpften, schnappten sich Bauträger schnell die zentral gelegenen Immobilien. Die Pläne reichen vom Ersatz bestehender Gebäude durch Eigentumswohnungen bis hin zur Umnutzung von Wohnheimen in Wohnungen.

Jetzt ist der Büroumbau der neueste Trend. Die Bürogebäude, die abgerissen werden sollen, sind oft in die Jahre gekommen. Die meisten von ihnen wurden Anfang der 2000er Jahre erbaut, einige stammen jedoch auch aus den 1980er Jahren. Sie befinden sich auch in Vorstadtgebieten und haben kaum vom Zustrom ausländischer Unternehmen profitiert. Ihnen mangelt es an der modernen Atmosphäre und den Annehmlichkeiten, die sich die Transplantationsmieter wünschen, und sie haben die Mieterhöhungen für stärker nachgefragte Märkte wie Miamis Brickell Financial District nicht erlebt.

Entwickler „kaufen ein älteres Bürogebäude der Klasse B oder C mit einem großen Grundstück“, sagte Alex Zylberglait von Marcus & Millichap. „Das Gebäude ist funktional etwas veraltet, also kaufen sie es zum Preis eines Bürogebäudes, was nicht wertvoll ist, weil die [Miet-]Preise nicht so hoch sind, weil es wiederum keine Annehmlichkeiten gibt.“

Ryders Hauptsitz in 11690 Northwest 105th Street liegt in einem gemeindefreien Gebiet von Miami-Dade westlich von Medley. Laut einem Bericht von Colliers lag die durchschnittliche Angebotsmiete im Medley-Teilmarkt im ersten Quartal bei 36,14 US-Dollar pro Quadratfuß und damit deutlich unter der von Brickell mit 83,23 US-Dollar.

Im März zahlte Bridge 42,1 Millionen US-Dollar für das Gebäude, was ungefähr dem Preis des 16,8 Hektar großen Grundstücks von 42 Millionen US-Dollar vor neun Jahren entspricht.

Der 650.000 Quadratmeter große Hauptsitz von Office Depot am 6600 North Military Trail befindet sich in Boca Raton, einer Stadt im südlichen Palm Beach County. Laut Colliers lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten für Büros in Boca im ersten Quartal bei 30 US-Dollar pro Quadratfuß, obwohl sie in Teilen der Stadt bis auf 40 US-Dollar steigen. Das ist weniger als die durchschnittliche Angebotsmiete von 80,86 US-Dollar im Central Business District von West Palm Beach, dem Büromarkt-Epizentrum des Landkreises.

Im April erwarben Pebb und BH den 29 Hektar großen Hauptsitz von Office Depot für 104 Millionen US-Dollar, was einem Preisnachlass von 21 Prozent gegenüber dem Preis der Immobilie vor sechs Jahren von 132,1 Millionen US-Dollar entspricht. Office Depot mietete einen Teil der Fläche für zwei Jahre zurück.

Aufgrund der vorstädtischen Lage der für eine Sanierung geeigneten Bürogebäude verfügen die Grundstücke über große Grundstücke. Gleichzeitig verschaffen die Sale-Leaseback-Verträge den Käufern einen gewissen Cashflow, während sie Projektpläne ausarbeiten.

Entwickler „können einen bestehenden Vermögenswert kaufen, möglicherweise zu einem ermäßigten Preis, um das überdachte Grundstück zu nutzen, und sie verfügen über genügend Fläche, um Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Grundstücke und Einzelhandelsflächen zu errichten“, sagte Zylberglait.

Ob sich die Bürosanierung in Südflorida stärker durchsetzt, hängt von der Marktentwicklung ab.

De Ona von der Centennial Bank geht davon aus, dass sich der Trend fortsetzt, obwohl er auch darin bestehen könnte, dass Entwickler eine Büroimmobilie mit überschüssigem Land kaufen, auf dem sie Wohnungen hinzufügen können.

Als wahrscheinliches Zeichen dafür, dass mehr Büros zu Entwicklungsstandorten werden könnten, verlängerte das Sicherheitsdienstleistungsunternehmen ADT letztes Jahr seinen Mietvertrag für den Hauptsitz in Boca Raton, beanspruchte jedoch nur 104.000 Quadratmeter – 26 Prozent weniger Fläche als zuvor. Das 1980 fertiggestellte Gebäude ist Eigentum von Pebb and Tortoise Properties.

„Wo es einen Mehrwert gibt, wo sie eine Immobilie für eine bessere Nutzung neu positionieren und umfunktionieren können“, sagte de Ona, „ich denke, wir werden das weiterhin sehen.“