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Aug 20, 2023

Aktienanleger ziehen sich aus dem Industriesektor zurück, da die Renditen sinken

Patricia Kirk | 18. Januar 2023 Die Investition in jede Art von Gewerbeimmobilien hat

Patricia Kirk | 18. Januar 2023

Investitionen in Gewerbeimmobilien jeglicher Art sind im vergangenen Jahr schwieriger geworden, und das gilt sogar für den Industriesektor, der von Anlegern heute als eine der stärksten Anlageklassen angesehen wird. Laut Al Pontius, Senior Vice President und National Director für Büro, Industrie und Gesundheitswesen beim Immobiliendienstleistungsunternehmen Marcus, nehmen Kreditgeber aufgrund höherer Zinssätze und Bedenken hinsichtlich einer möglichen Rezession jetzt eine konservativere Haltung bei Industriegeschäften ein & Millichap.

Pontius stellt fest, dass die jüngsten Investitionsabsatzzahlen für den Industriesektor die Auswirkungen höherer Eigenkapitalanforderungen und höherer Zinssätze widerspiegeln, die jetzt bei durchschnittlich 6,0 Prozent liegen, verglichen mit einem Durchschnitt von 2,0 bis 3,0 Prozent vor einem Jahr. Laut dem Immobiliendatenunternehmen MSCI Real Assets, das die durchschnittliche Kapitalisierungsrate in der Branche auf 5,4 schätzte, belief sich das Industrieumsatzvolumen in den USA seit Jahresbeginn bis November auf 137,6 Milliarden US-Dollar, ein Rückgang von 3 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2021 Prozent. Unterdessen schätzte ein Kapitalmarktbericht des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE für das dritte Quartal, dass das Industrieumsatzvolumen in diesem Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 23,6 Prozent von 41,1 Milliarden US-Dollar auf 31,4 Milliarden US-Dollar gesunken ist. Die Einzelverkäufe von Industrieimmobilien gingen um 25,7 Prozent auf 19,5 Milliarden US-Dollar zurück.

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Auf dem Markt für Industrietransaktionen gibt es immer noch eine Vielzahl von Eigenkapitalquellen, darunter vermögende Privatpersonen, Institutionen, ausländisches Kapital und Kleinanleger, bemerkt Stephannie Rodriguez, nationale Direktorin für Industriedienstleistungen beim Immobiliendienstleistungsunternehmen Colliers. Aber sie gehen geringere Risiken ein als zuvor.

Traditionelle Quellen für Gewerbeimmobilienschulden wie Banken und Lebensversicherungsgesellschaften haben aufgrund der steigenden Zinssätze und der sich abschwächenden wirtschaftlichen Bedingungen die von ihnen angebotene Verschuldung verringert, fügt Jim Koman, CEO und Gründer von ElmTree Funds, einem St. Louis-Unternehmen, hinzu. ansässiges Private-Equity-Immobilienunternehmen. Laut Pontius liegen die heute verfügbaren Beleihungsquoten (LTV) in der Regel zwischen 65 und 75 Prozent, je nach Standort, physischem Zustand und Mietvertragsstruktur der Vermögenswerte, verglichen mit 70 bis 80 Prozent vor einem Jahr.

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Infolgedessen wenden sich Anleger zunehmend teureren, alternativen Finanzierungsquellen für die Fremd- und Eigenkapitaldeckung zu. Mezzanine- und Preferred-Equity-Investitionen seien im aktuellen Investitionsumfeld stärker nachgefragt als in der Vergangenheit, sagt Koman. Er weist darauf hin, dass diese Quellen höhere LTVs bieten, als sie derzeit bei herkömmlichen Kreditquellen verfügbar sind, wenn auch zu höheren Kosten. Allerdings variieren die Kosten und Konditionen von Mezzanine- und Preferred-Equity-Finanzierungen stark, abhängig von den Merkmalen und dem Risikoprofil der Transaktion. „Daher müssen Mezzanine- oder Preferred-Equity-Investitionen von Fall zu Fall analysiert und gezeichnet werden, um sicherzustellen, dass sie sich positiv auf die Transaktion auswirken.“

Da die Baukosten in allen Märkten weiter stiegen, sei die Strukturierung des Kapitalstapels mit Mezzanine- oder Vorzugskapital für Entwicklungsprojekte bei Entwicklungsprojekten immer üblicher geworden, bemerkt Jeff DeHarty, Senior Vice President für Schulden und Eigenkapital beim Kapitaldienstleister Northmarq. Wenn ihr Kreditvehikel dies zulässt, bieten einige institutionelle Anleger inzwischen Mezzanine-Finanzierungen an, da diese eine vergleichsweise attraktivere Anlagealternative zur Eigenkapitalfinanzierung darstellen, weil sie eine höhere Rendite von 11 bis 14 Prozent bei geringerem Risiko erzielen, fügt Pontius hinzu.

Aufgrund der steigenden Nachfrage betreiben mehrere auf den Industriesektor fokussierte Aktien- und Fremdkapitalfonds aktiv Mittelbeschaffung, sagt Koman. Ihr Fokus liegt tendenziell konsequent auf Logistikimmobilien, insbesondere auf Last-Mile-Hubs.

Insgesamt hat sich die Kapitalbeschaffung für Aktien jedoch verlangsamt, da Berater ihre Renditeerwartungen und Anlagestrategien aufgrund der sich ändernden Marktbedingungen neu angepasst haben, sagt Chris Riley, Präsident der US-amerikanischen Industrie- und Logistikkapitalmärkte bei CBRE. Er weist darauf hin, dass die noch laufende Mittelbeschaffung auf kleinere Beträge abzielt und mehr Zeit für die Beschaffung des erforderlichen Kapitals lässt.

Laut Pontius ist die Kapitalbeschaffung derzeit aus verschiedenen Gründen schwierig. Beispielsweise verfügen Pensionsfonds über Portfolioallokationen in verschiedene Anlagearten, darunter Wertpapiere, Anleihen und Immobilien, stellt er fest. Die Zuteilung für Immobilien macht im Allgemeinen 10 bis 14 Prozent ihres Portfolios aus. Wenn also ein 100-Millionen-Dollar-Portfolio aufgrund eines Rückgangs an der Börse auf 80 Millionen Dollar schrumpft, wird die Immobilienkomponente überbelegt und das Institut gewinnt. Wir werden keine weiteren Immobilienfinanzierungen bereitstellen, bis die Allokationen wieder den Zielen für jede Anlageart entsprechen.

Unterdessen sollten Anleger bedenken, dass die Zahlen in Immobilienberichten zwei bis sechs Monate hinter dem zurückbleiben, was tatsächlich auf dem Markt passiert, sagt Pontius. Beispielsweise seien die Preise für Industrieimmobilien nicht stabil geblieben und die Kapitalisierungsraten seien um 30 bis 40 Basispunkte gestiegen, wie kürzlich berichtet wurde, sondern die Werte seien im Vergleich zum Vorjahr tatsächlich um 7,0 bis 15,0 Prozent gesunken und die Kapitalisierungsraten seien gestiegen 75 bis 150 Basispunkte.

Neben den höheren Fremdkapitalkosten verringern also auch die Preisgestaltung und höhere Kapitalisierungsraten die potenziellen Renditen für diejenigen, die ihre Vermögenswerte verkaufen möchten. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) und die Barrenditen stiegen im Jahr 2022, da die Mieten in der gesamten Branche stiegen und die Anleger, die Vermögenswerte kauften, dies zu Kapitalisierungsraten taten, die 30 bis 50 Prozent höher waren als in der Spitze, sagt Riley. „Viele gut gelegene, neue spekulative Lieferungen in begehrten Zielmärkten verzeichneten einen stärkeren Anstieg der Marktmiete als eine Ausweitung der Kapitalisierungsrate, was zu einer akzeptablen, stabilisierten Kostenrendite führte. Die Gesamtrenditen liegen jedoch nicht auf dem gleichen Niveau wie im ersten Quartal 2021 und.“ 2022 aufgrund der niedrigeren Ausstiegspreise.“

Aufgrund der attraktiven Angebots-/Nachfrage-Fundamentaldaten in der Branche gibt es laut Pontius immer noch viele Investoren, die daran interessiert sind, ihr Geld in Industrieimmobilien zu investieren. Aber alle sind sehr wählerisch. Investoren werden nicht kaufen, es sei denn, der Cap-Satz des Deals übersteigt den Schuldenzins. „Wenn die Einnahmequelle in den kommenden Jahren stagnieren soll, muss die Obergrenze für Transaktionen mindestens 6,5 bis 7,0 Prozent betragen.“

Eine Ausnahme bilden Deals, bei denen kurzfristig Aufwärtspotenzial besteht. So bleiben Immobilien mit einer Obergrenze von 4 oder 5 Prozent auch dann attraktiv, wenn der Mietvertrag innerhalb der nächsten zwei Jahre ausläuft, sodass der Käufer die Miete auf das marktübliche Niveau anheben kann.

Laut einem aktuellen Newmark-Bericht ist die monatliche Aktivität an den industriellen Kapitalmärkten seit August 2022 im Vergleich zum Vorjahr insgesamt zweistellig zurückgegangen, wobei begrenzte Daten auf einen Anstieg der Kapitalisierungssätze und einen Rückgang der Preise sowohl für Short- als auch für Long-Positionen hinweisen Vermögenswerte mit gewichteter durchschnittlicher Leasinglaufzeit (WALT). Für erstere gelten jedoch immer noch höhere Prämien und niedrigere Kapitalisierungssätze.

Tatsächlich stellt Riley fest, dass es Ende 2022 einen Anstieg der Anlegernachfrage und der Preise gab – stärker als im dritten Quartal –, vor allem bei Vermögenswerten, die unter dem Marktpreis liegende Ist-Mieten mit kurzen WALTs enthalten.

Laut Newmark hat die Analyse von Industrieverkaufstransaktionen im Jahr 2022 gezeigt, dass Vermögenswerte mit einer Restlaufzeit von weniger als drei Jahren von WALT einen durchschnittlichen Aufschlag von 55 Prozent auf die Preise pro Quadratfuß und Kapitalisierungsraten erzielten, die etwa 70 Basispunkte niedriger waren als für Vermögenswerte mit noch fast ein Jahrzehnt oder mehr in WALT. Das Cap-Rate-Delta impliziert einen durchschnittlichen Wertunterschied von 17,5 Prozent zwischen kurz- und langfristigen WALT-Vermögenswerten.

Darüber hinaus wurde in dem Bericht darauf hingewiesen, dass der Erwerb kurzfristiger WALT-Vermögenswerte bei einem SOFR (Secured Overnight Financing Rate) von 4,31 Prozent Anfang Januar bei 4,31 Prozent und möglichen weiteren Zinserhöhungen das Potenzial für einen kurzfristigen negativen Leverage birgt, jedoch die Aussicht auf eine größere Sicherung bietet Cashflow und Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz in den kommenden Jahren.

Und die stärkste Investorennachfrage kommt laut Korman von privaten und institutionellen Anlegern mit langfristigem Anlagehorizont, etwa Family Offices und Pensionsfonds. Laut Riley sind Käufer am aktivsten, die sich nicht auf Hebelwirkung verlassen oder eine geringe Hebelwirkung nutzen, um Geschäfte abzuschließen, darunter separate Konten, offene Kernfonds, Family Offices und andere private Käufer, die ihr Vermögen auf unbestimmte Zeit halten können. Er schlägt vor, dass Privatanleger den aktuellen Markt als Kaufgelegenheit für übergroße Renditen zu Preisen sehen, die unter den Wiederbeschaffungskosten liegen – eine attraktive Kombination.

Darüber hinaus seien derzeit Gruppen aktiv, die ihr Geld für Steuerzwecke reinvestieren wollen, sagt Rodriguez.

Laut Riley sind Investmentvehikel, die in der Warteschlange für Rücknahmen stehen – nicht börsennotierte REITs und offene Fonds –, auf der Käuferseite am wenigsten aktiv und verkaufen oder finanzieren Vermögenswerte, um Kapital zu beschaffen.

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