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Oct 01, 2023

Seattle Transportation Plan: Wie man mit Ultra eine 15-minütige Stadt erreicht

Ich denke, einer der besten Punkte, die Tacomee vorbringt – weil er sich mit Bauherren auskennt –

Ich denke, einer der besten Punkte, die Tacomee hervorbringt – weil er Bauherren versteht – ist, dass Bauherren in dieser Region nur eine begrenzte Menge Wohnraum bauen können und werden. In diesem Markt mit steigenden Zinssätzen, Rückgängen an den Aktienmärkten, Entlassungen im Technologiebereich, höheren Hypothekenzinsen und geringeren Investitionen in die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern ist die Zahl der jährlichen Bauarbeiten zurückgegangen und wird wahrscheinlich noch eine Weile niedrig bleiben.

Unabhängig davon, wie stark eine Stadt ihre Bebauung erweitert, bleibt die Zahl der tatsächlich gebauten Wohnungen gleich.

Ein Punkt, den ich hervorheben möchte, ist, wie viel ungenutzte Zonenkapazität wir tatsächlich in dieser Region haben. Seattle hat kürzlich die UGAs erweitert und in Zonen aufgeteilt und erlaubt nun drei separate Wohnungen pro Wohngrundstück. Schauen Sie sich die Aufteilung in Bellevue an. Trotz sehr hoher Prognosen für das künftige Bevölkerungswachstum verfügt jede Stadt über eine Bebauungskapazität, die bereits ihre GMPC-Ziele für das Wohnungswachstum erfüllt. Ich glaube einfach nicht, dass viele in diesem Blog das verstehen wollen, weil es bedeutet, dass die Erweiterung der Wohnraumnutzung nicht das Wundermittel für die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist.

Selbst wenn die Region ihre aktuelle Zoneneinteilung nie ändern würde, würde es etwa 50 Jahre dauern, bis die Bauherren die derzeit bestehende Zoneneinteilung ausgeschöpft hätten.

Ein weiterer Punkt, den ich ansprechen möchte, ist, dass der Begriff „Greenfield“ rechtlich irrelevant ist. Das Grundstück kann bewachsen oder unbebaut sein, es ist jedoch immer noch bepflanzt und für die Bebauung in Privatbesitz vorgesehen. Die wichtigste Möglichkeit, Anreize für die Erschließung dieser „grünen“ Grundstücke zu schaffen, besteht darin, sie in Zonen aufzuteilen. Der zweitbeste Weg besteht historisch gesehen darin, eine Stadt zu haben, in der die Menschen aufgrund von Kriminalität, Schulen, Jobs, Lebenshaltungskosten usw. nicht leben wollen.

Ein weiterer guter Punkt, den Tacomee und ein ehemaliger Poster namens Bernie – der wie Tacomee „einen Spaten beim Spaten“ nannte – anführen, ist, dass alle Neubauten Mindestkosten pro SF haben, die jedes Jahr steigen, insbesondere in Zeiten hoher Inflation. Auch Dinge wie die Übernahme des Internationalen Baugesetzbuchs und umweltfreundlicher Bauvorschriften (beides gute Dinge) erhöhen die Kosten für Neubauten. Die Leute reden von einer Eigentumswohnung im Wert von 750.000 US-Dollar, vergessen aber die 1.000 US-Dollar pro Monat. HOA-Gebühren.

Wenn man Dinge wie steigende Grundsteuern, die Attraktivität der Nachbarschaft, die Inflation und einen ständig steigenden AMI hinzunimmt, werden die Preise für neue und bestehende Immobilien nur steigen, und wie ich in einem anderen Beitrag bemerkt habe, rechnen die mir bekannten Wohnimmobilienverwalter mit einem Anstieg der Mieten um mehr als 20 % die nächsten zwei Jahre, weil ihre Kosten um 20 % gestiegen sind, und das sind Entwicklungen mit früher viel niedrigeren Zinssätzen.

Ich weiß nicht, welche Heilmittel es gibt. Ja, wenn Sie SFH-Zonen hochzonieren, wird jedes Jahr ein größerer Teil der begrenzten Neubauten von eher städtischen in eher vorstädtische Gebiete verlagert, weil die Immobilienpreise höher sein werden, und wahrscheinlich wird es mehr „Greenfield“-Entwicklung und mehr Gentrifizierung in Süd-Seattle geben. Aber das führt nicht dazu, dass mehr neue Netto-Wohneinheiten entstehen oder der Preis für diesen neuen Wohnraum sinkt, und in vielen dieser Gebiete gibt es keine Durchfahrtswege. Was ist also der Sinn oder das Ziel? Ich glaube immer noch nicht, dass viele in diesem Blog den Unterschied zwischen Nutzung und behördlicher Zoneneinteilung verstehen und dass alles, was wir im Moment sehen, wenn wir über die Aufteilung von SFH-Zonen sprechen, darin besteht, eine andere Nutzung (Mehrfamilienhaus) zu ermöglichen, aber mit den gleichen Vorschriften Grenzen, die in einer Stadt wie MI eine Mindestgrundstücksgröße von 8400 bis 15.000 sf, Yard-Rückschläge von 20' Grenze von 40 % mit null Abweichungen. Oh, und mindestens ein überdachter Parkplatz pro Einheit. Wenn man den Leuten in diesem Blog zuhört, könnte man meinen, dass eine Aufstockung der Nutzung dieser Grundstücke eine Entwicklung im Hyatt-Maßstab ermöglichen würde.

Man kann in eine kleinere Wohneinheit oder ein weniger wünschenswertes Viertel ziehen oder sich einen Mitbewohner suchen, aber zu hoffen, dass Neubauten zu niedrigeren oder sogar stabilisierten Immobilienpreisen – insbesondere Mietpreisen – führen, ist wahrscheinlich nur ein Traum, insbesondere wenn die AMI weiter steigt. In Seattle gibt es immer weniger begehrenswerte Viertel, in denen weiße Städter leben möchten, und sie werden immer teurer, oder es ziehen immer mehr Leute hierher, was im Moment deutlich unter den Schätzungen zu liegen scheint.

Einige in diesem Blog werden emotional, weil sie sehen, wie ihre Miete immer weiter steigt, während AMI (aber nicht ihre) immer weiter steigt, diejenigen, die Eigentümer sind, Wertschätzung erfahren und Bauherren weiterhin für diese AMI-Menge bauen und gleichzeitig ältere, erschwinglichere Wohnungen ersetzen Es gibt immer weniger „bezahlbaren“ Wohnraum. Andere wie Tacomee sind frustriert, wenn sie ihnen sagen, dass dies kein Allheilmittel sei und eine gentrifizierende Stadt wie Seattle manchmal ihren Charme verliert, weil sie die Unterschicht verdrängt.

Seattle ist nicht die erste und wird nicht die letzte Stadt sein, die dies durchmacht, aber der erste Schock für die bestehenden Einwohner ist hart. Ich erinnere mich an die Zeit, als die Aufteilung und Entwicklung in Belltown alle Künstler nach Georgetown zwang, und jetzt werden sie aufgrund der Gentrifizierung von dort vertrieben. Nur wenige in diesem Blog weinten um sie.

Die einzigen Städte, die diesen Trend umgekehrt haben, sind die Städte, die einen wirtschaftlichen Zusammenbruch erlitten und Menschen mit Geld begannen, wegzuziehen. Es gibt einige großartige alte Städte in diesem Land, in denen die Immobilienwerte mittlerweile spottbillig sind, und mit WFH ist es vielleicht einen zweiten Blick wert.